Frühzeitig planen und informieren 

Vorhaben mit Baubehörde vorbesprechen

Die örtliche Baubehörde ist erste Anlaufstelle bei der Planung und Bewilligung von Bauvorhaben. Auch informiert sie über notwendige Unterlagen für die Baubewilligung. Es empfiehlt sich, im Vorfeld mit der Gemeinde oder Stadt Kontakt aufzunehmen.

Nachbarn orientieren 

Es lohnt sich, die betroffenen Nachbarn frühzeitig über das Bauvorhaben zu orientieren und, soweit vertretbar, auf ihre Anliegen einzugehen.

Fachleute beiziehen 

Das korrekte Darstellen von Plänen und Ausfüllen der Formulare ist nicht einfach. Es empfiehlt sich, Fachleute für das Planen und die Ausfertigung der Baueingabe beizuziehen. Mangelhafte oder unvollständige Gesuchsunterlagen werden zurückgewiesen.  

Verfahrensarten & Fristen 

Je nach Art, Lage und Umfang eines Bauvorhabens kommen unterschiedliche Verfahren zur Anwendung. Die Gemeinde entscheidet, welches Verfahren angewendet wird. 

Ordentliches Verfahren

In den meisten Fällen werden Bauvorhaben im ordentlichen Verfahren geprüft (§§ 319 - 321 PBG). Dabei treffen die Bewilligungsbehörden ihre Entscheide in der Regel innert 2 Monaten seit der Vorprüfung. Bei Neubauten und grösseren Umbauvorhaben steht eine Zeitspanne von 4 Monaten ab Vorprüfung zur Verfügung. 

Anzeigeverfahren 

Das Anzeigeverfahren kann für kleinere Bauvorhaben angewendet werden, bei welchen keine Interessen Dritter berührt werden. Die Behandlungsfrist beträgt 30 Tage. 

Meldeverfahren

Im Meldeverfahren müssen Vorhaben der zuständigen Baubehörde lediglich gemeldet werden. Wird innert 30 Tagen nach Erhalt der Eingangsbestätigung nichts anderes angeordnet, kann das Vorhaben umgesetzt werden. Das Meldeverfahren gilt für viele Typen von Solaranlagen, Wärmepumpen, Fernwärmeanschlüssen und E-Ladestationen (§ 2 a. BVV).

Baubewilligungsverfahren 

Im Folgenden finden Sie eine zusammenfassende Übersicht, wie das Baubewilligungsverfahren in der Regel abläuft.

Baugesuch einreichen 

Die Bauherrschaft oder die Fachplanenden reichen das Baugesuchsformular zusammen mit den Plänen bei der örtlichen Baubehörde ein. Je nach Vorhaben sind weitere Formulare und Unterlagen für die Baueingabe erforderlich.

Benötigt ein Bauvorhaben kantonale Bewilligungen, so leitet die Gemeinde die Gesuchsunterlagen digital an die Leitstelle für Baubewilligungen weiter. Diese koordiniert die kantonalen Verfahren und Entscheide.
 

Vorprüfung durch Bewilligungsbehörde

Die örtliche Baubehörde prüft die eingegangenen Baugesuche auf ihre Vollständigkeit. Sind kantonale Bewilligungen erforderlich, so nehmen auch die kantonalen Fachstellen eine Prüfung vor. Falls Unterlagen fehlen, fordern die Bewilligungsbehörden diese innerhalb der Vorprüfungsfrist bei der Gesuchstellerin oder beim Gesuchsteller ein. 

Bauvorhaben vor Ort ausstecken

Die Bauherrschaft sorgt dafür, dass ein Bauvorhaben ausgesteckt wird. Die Aussteckung muss bis zur Bekanntmachung erfolgt sein und mindestens während der ganzen Auflagefrist stehen bleiben. Die örtliche Baubehörde kann aber auch verlangen, dass die Aussteckung bis zum baurechtlichen Entscheid vorhanden bleibt. Wird die Aussteckung vor einer rechtskräftigen Erledigung des Baugesuchs entfernt, so kann die Gemeinde im Falle eines Rechtsmittels (Rekurs, Beschwerde) die Wiederherstellung verlangen.

Bauvorhaben, welche im Anzeigeverfahren geprüft werden, müssen in der Regel weder ausgesteckt noch publiziert werden.

Bauvorhaben öffentlich bekannt machen 

Die Gemeinde publiziert das eingereichte Bauvorhaben im kantonalen Amtsblatt sowie im Publikationsorgan der Gemeinde. Zusätzlich legt sie die Gesuchsunterlagen während 20 Tagen öffentlich auf. 

Während der dreiwöchigen öffentlichen Auflage können Dritte (z.B. Nachbarn) den baurechtlichen Entscheid verlangen. Dies ist eine Voraussetzung, um später Rekurs zu erheben. Die Gemeinde teilt der Bauherrschaft mit, ob der baurechtliche Entscheid verlangt wurde.
 

Baubewilligung & Nebenbestimmungen

Die Gemeinde teilt der Bauherrschaft mit, ob das Vorhaben bewilligt werden kann (baurechtlicher Entscheid). Die Baubewilligung kann Nebenbestimmungen mit konkreten Auflagen, Bedingungen oder Befristungen enthalten. Diese sind vor Baubeginn zu erfüllen.

Falls der baurechtliche Entscheid verlangt wurde, ist die Rekursfrist von 30 Tagen abzuwarten. Der baurechtliche Entscheid ist dann gültig, wenn niemand Rekurs erhoben hat oder das Rechtsmittelverfahren abgeschlossen ist.

Wird innerhalb von drei Jahren nicht mit der Ausführung begonnen, so erlischt die Baubewilligung. Die Frist beginnt nach Ablauf der letzten Rechtsmittelfrist.
 

Baufreigabe bis Bauabnahme 

Die Bauarbeiten dürfen beginnen, wenn

• die Baubewilligung vorliegt;
• die Rechtsmittelfrist von 30 Tagen abgelaufen ist (sofern der baurechtliche Entscheid verlangt wurde);
• allfällige Rechtsmittel erledigt sind;
• die Nebenbestimmungen gemäss Baubewilligung erfüllt sind;
• die schriftliche Baufreigabe der Gemeinde vorliegt.

Das Bauvorhaben ist gemäss der Baubewilligung auszuführen. Bei Abweichungen von den bewilligten Plänen reicht die Bauherrschaft der Baubehörde vorgängig ein Projektänderungsgesuch ein.

Die Bauleitung meldet Baubeginn, Bauvollendung und wesentliche Zwischenstände der örtlichen Baubehörde rechtzeitig. Die Baubehörde prüft, ob die Bauarbeiten den Vorschriften, den Vorgaben der Baubewilligung und den bewilligten Plänen entsprechen (Bauabnahme).

Rechtsmittel 

Zum Rekurs berechtigt 

Die Bauherrschaft oder Dritte können baurechtliche Entscheide mit Rekurs anfechten. Grundsätzlich sind diejenigen zum Rekurs berechtigt, die von den Auswirkungen eines geplanten Vorhabens betroffen sind  – und zwar stärker als die Allgemeinheit. In der Regel ist dies die Nachbarschaft.

In gewissen Fällen, zum Beispiel bei Denkmalschutzobjekten, sind auch Natur- und Heimatschutzorganisationen rekursberechtigt (siehe § 338b PBG). Der baurechtliche Entscheid kann im Ganzen oder teilweise angefochten werden.

Baurechtlichen Entscheid verlangen

Wer einen Rekurs gegen das geplante Bauvorhaben erheben möchte, muss den baurechtlichen Entscheid schriftlich bei der örtlichen Baubehörde verlangen. Dies muss innerhalb der 20-tägigen Auflagefrist erfolgen, welche nach der öffentlichen Bekanntmachung des Baugesuchs beginnt. Wer den baurechtlichen Entscheid nicht rechtzeitig verlangt, hat das Rekursrecht verwirkt.

Rekurs erheben 

Der Rekurs gegen einen baurechtlichen Entscheid (oder Teile davon) ist innert 30 Tagen nach Empfang an die im Entscheid angegebene Rekursinstanz einzureichen. Die Urteile der Rekursinstanzen sind kostenpflichtig. Die Partei, die im Verfahren unterliegt, muss die Kosten tragen.