In den letzten Jahren war die Bautätigkeit im Kanton Zürich unterdurchschnittlich. Gründe dafür sind höheren Anforderungen an Bauprojekte durch die Verdichtung, die gestiegenen Zinsen und Baukosten, die aufwändigeren Baubewilligungsverfahren sowie die Zunahme von Rechtsmittelverfahren. Gleichzeit ist die Nachfrage nach Wohnraum in den letzten Jahren stetig gestiegen. Infolgedessen stieg das Angebot an neuem Wohnraum in den letzten Jahren weniger stark als die Zahl der Haushalte. Dieses Ungleichgewicht auf dem Wohnungsmarkt führt zu einer zunehmenden Verknappung und steigenden Miet- und Kaufpreisen insbesondere bei neu ausgeschriebenen Wohnungen und Häusern.

Der Regierungsrat will die Wohnungsknappheit mit wirkungsvollen und nachhaltigen Massnahmen bekämpfen. «Mehr Regulierung löst das Problem der Knappheit nicht – im Gegenteil. Stattdessen setzt der Regierungsrat auf die Förderung der Bautätigkeit, um das Wohnungsangebot zu erweitern und den Anstieg der Mietpreise zu dämpfen», erklärt Volkswirtschaftsdirektorin Carmen Walker Späh. Ein Fokus liegt auch in der Schaffung von günstigem Wohnraum. Eine von der Volkswirtschafts- und der Baudirektion in Auftrag gegebene Studie des Unternehmens Wüest Partner hat die Auswirkungen verschiedener wohnbaupolitischer Massnahmen analysiert, einschliesslich der fünf Volksinitiativen.

Gegenvorschlag zur Wohnungsinitiative: Bessere Rahmenbedingungen schaffen

Die kantonale Volksinitiative für mehr günstige und gemeinnützige Wohnungen («Wohnungsinitiative») verlangt mit neuen Verfassungsbestimmungen, dass Kanton und Gemeinden für ein ausreichendes und bedarfsgerechtes Wohnraumangebot sorgen, indem sie den gemeinnützigen sowie den günstigen Wohnungsbau fördern. Dabei sollen nachhaltige und treibhausgasneutrale Bauweisen gefördert werden. Eine kantonale öffentlich-rechtliche Anstalt soll den Bau, den Unterhalt und die Vermietung solcher Wohnungen übernehmen und dafür vom Kanton mit mindestens 500 Mio. Franken ausgestattet werden.

Der Regierungsrat lehnt die Initiative ab, da der Kanton mit der geforderten staatlichen Anstalt private Unternehmen, Genossenschaften und Vorsorgeeinrichtungen konkurrenzieren und teilweise verdrängen würde. Dies dürfte die private Bautätigkeit verringern. Zudem würde die Anstalt den Staatshaushalt stark belasten, was zu Einsparungen bei anderen Aufgaben oder zu Steuererhöhungen führen würde. Auch müssten strategische Landreserven an die Anstalt abgetreten werden, was den Kanton in anderen Bereichen, wie beispielsweise dem Bau von Kantonsschulen, erheblich einschränken würde.

Der Regierungsrat stellt der Initiative einen Gegenvorschlag gegenüber: Ein neuer Verfassungsartikel soll Kanton und Gemeinden verpflichten, günstige Rahmenbedingungen für ein ausreichendes und bedarfsgerechtes Wohnraumangebot zu schaffen. Anders als die Initiative setzt der Gegenvorschlag auf Rahmenbedingungen und Anreize, um den Wohnungsbau insgesamt anzukurbeln – durch weniger Regulierung, die Beschleunigung baurechtlicher Verfahren und durch die Förderung einer verdichteten Bauweise an geeigneten Orten, beispielsweise durch Aufstockungen. Damit stützt sich der Regierungsrat auf die Kompetenz bewährter Unternehmen der Immobilien- und Bauwirtschaft, anstatt eine teure neue kantonale Aufgabe zu schaffen. Mit dem Gegenvorschlag wird der Regierungsrat verpflichtet, innert drei Jahren konkrete Massnahmen zur Verbesserung der Rahmenbedingungen für mehr Wohnraum zu prüfen und die erforderlichen Gesetzesänderungen vorzulegen.

Ja zur Starthilfe-Initiative

Auch bei Eigentumswohnungen und -häusern übersteigt die Nachfrage das Angebot, was die Preise in den letzten fünf Jahren um rund einen Viertel ansteigen liess. Die Wohneigentumsquote im Kanton Zürich ist seit dem Höchststand im Jahr 2016 auf 26,8 % gesunken (Schweizer Durchschnitt: 36%). Zudem hat sich der erstmalige Erwerb von Wohneigentum ins höhere Alter verschoben; für jüngere Menschen ist es in den letzten Jahren schwieriger geworden, in den Immobilienmarkt einzusteigen.

Die Volksinitiative «Starthilfe für Junge und Familien (Starthilfe-Initiative)» zielt durch eine Änderung des kantonalen Wohnbauförderungsgesetzes darauf ab, mehr Menschen den Erwerb von Wohneigentum im Kanton Zürich zu ermöglichen. Um die fehlende Liquidität, besonders bei jüngeren Generationen, auszugleichen, soll der Kanton eine Bürgschaft von maximal 15 % des Kaufpreises für den erstmaligen Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum übernehmen.

Der Regierungsrat empfiehlt die Annahme der Initiative. Sie bietet eine zwar begrenzt wirkende, aber alternative Möglichkeit, den verfassungsmässigen Auftrag zur Förderung von selbst genutztem Wohneigentum zusätzlich zum gemeinnützigen Wohnungsbau zu unterstützen. Mit dem Instrument der Bürgschaft kann der Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum durch die kantonale Wohnbauförderung vergleichsweise kostengünstig gefördert werden. Zudem kommt die Unterstützung grundsätzlich jenen Personen zugute, die nicht die Möglichkeit haben, fehlende Eigenmittel über Erbschaften oder Erbschaftsvorbezüge innerhalb der Familie zu beschaffen. Dadurch kann ein Beitrag zum Ausgleich von herkunftsbedingten Nachteilen geleistet werden.

Nein zur Wohneigentums-Initiative

Die Volksinitiative «Wohneigentum wieder ermöglichen (Wohneigentums-Initiative)» verlangt mittels Anpassung des kantonalen Wohnbauförderungsgesetzes, dass mindestens gleich viel selbstgenutztes Wohneigentum wie Mietwohnraum entsteht, wenn der Kanton oder Gemeinden Wohnraum selbst erstellen bzw. erwerben oder wenn er bzw. sie dessen Erstellung oder Erwerb durch Dritte fördern.

Der Regierungsrat empfiehlt, die Initiative ohne Gegenvorschlag abzulehnen. Sie schränkt den Handlungsspielraum von Kanton, Gemeinden und privaten Akteuren unverhältnismässig ein und berücksichtigt den lokalen Bedarf nicht. Eine Annahme würde dazu führen, dass sich viele staatliche und private Akteure aus dem Wohnungsbau zurückziehen, was das Angebot an preisgünstigem Wohnraum verringern und die Wohnungsknappheit verschärfen würde. Statt mehr Wohnraum zu schaffen, könnte die Initiative die Zahl der Mietwohnungen zugunsten von Wohneigentum reduzieren, was vor allem für finanziell schwächere Haushalte problematisch wäre. Zudem würde die Umsetzung einen erheblichen Verwaltungsaufwand für den Staat mit sich bringen.

Gegenvorschlag zur Vorkaufsrecht-Initiative, Nein zur Wohnschutz-Initiative

Zu zwei weiteren wohnbaupolitischen kantonalen Volksinitiativen hat der Regierungsrat in den letzten Monaten Stellung genommen. Die Volksinitiative «Bezahlbare Wohnungen schützen. Leerkündigungen stoppen (Wohnschutz-Initiative)» lehnt er ab, der Volksinitiative «Mehr bezahlbare Wohnungen im Kanton Zürich» stellt er einen Gegenvorschlag gegenüber.