Mit der Volksinitiative «Mehr bezahlbare Wohnungen im Kanton Zürich» sollen die Gemeinden ermächtigt werden, in ihren Erlassen ein Vorkaufsrecht an Grundstücken zur Förderung des gemeinnützigen Wohnens sowie von Alterswohnungen vorzusehen. Das Vorkaufsrecht soll den Gemeinden die Möglichkeit geben, Grundstücke zu den vereinbarten Verkaufsbedingungen zu übernehmen, wobei sie den Parteien die Aufwendungen und die aufgelaufenen Zinsen zu vergüten haben. Vom Vorkaufsrecht sind Erwerbstatbestände wie verwandtschaftliche Übertragungen, Erwerb zum Eigengebrauch und Übertragungen an gemeinnützige Wohnbauträger ausgenommen.

Schwerer Eingriff in die Eigentumsgarantie

Das Vorkaufsrecht stellt einen schweren Eingriff in die Eigentumsgarantie dar und greift in die Vertragsfreiheit als Teil der Wirtschaftsfreiheit ein. Private Unternehmen, darunter auch institutionelle Anleger wie Pensionskassen, würden auf dem Immobilienmarkt benachteiliget. Übt eine Gemeinde das Vorkaufsrecht aus und kauft sie das Grundstück zum Marktpreis, entstehen dadurch noch keine zusätzlichen günstigen Wohnungen. Dies geschieht erst durch Erstellung günstiger oder subventionierter Wohnungen durch die Gemeinde selbst bzw. durch den Verkauf an Genossenschaften. Es ist zu erwarten, dass durch das Vorkaufsrecht Rechtsunsicherheit entsteht und private Investorinnen und Investoren abgeschreckt werden, der Wohnungsbau dadurch gehemmt würde und sich die drohende Wohnungsknappheit sogar noch verschärfen könnte. In vielen Fällen dürfte die von der Gemeinde zu tätigende Ausgabe dem Referendum unterstehen, was den Prozess nicht nur erheblich verzögern, sondern auch zum Scheitern bringen könnte. Hinzu kommt das Risiko von neuen, langwierigen Rechtsmittelverfahren. Dies macht das Vorkaufsrecht für Gemeinden und ihre Steuerzahlenden zu einem teuren und aufwändigen Instrument. Aus all diesen Gründen lehnt der Regierungsrat die Initiative ab.

Gegenvorschlag schafft rasch preisgünstigen Wohnraum

Der Gegenvorschlag des Regierungsrates will das Ziel der Stärkung des gemeinnützigen Wohnungsbaus hingegen auf Basis der bestehenden, bewährten Strukturen und Instrumente fördern. Zu diesem Zweck soll der Rahmenkredit für die Darlehen der kantonalen Wohnbauförderung von heute 180 Mio. auf neu 360 Mio. Franken erhöht werden. Da die Gewährung der kantonalen Darlehen eine gleich hohe Mitfinanzierung auf kommunaler Ebene voraussetzt, wird damit ein Potential von 720 Mio. Franken geschaffen. Damit können mehr Wohnungen gefördert und eine höhere Darlehenssumme pro Objekt gewährt werden. Letzteres wird über eine Anpassung der Wohnbauförderungsverordnung mit einer Erhöhung der Obergrenze der Wohnbauförderungsdarlehen von aktuell 20 auf 25 Prozent der Gesamtinvestitionskosten erreicht. Dem Gegenvorschlag liegt also das Bestreben zugrunde, möglichst rasch und effektiv mehr Mittel für die Erstellung von Wohnraum für finanziell schlechter gestellte Bevölkerungsschichten bereitzustellen.

Nachfrage an Wohnungen übersteigt Angebot

Die Zahl der Haushalte im Kanton Zürich ist in den letzten Jahren stärker gewachsen als die Zahl der neuen Wohnungen; die Bautätigkeit ist unterdurchschnittlich. Diese Unausgewogenheit auf dem Wohnungsmarkt macht sich durch eine zunehmende Knappheit bemerkbar. Der Wohnungsmarkt ist jedoch nicht in allen Teilen des Kantons gleich angespannt. Zudem lebt ein Grossteil der Zürcher Bevölkerung in langjährigen Mietverhältnissen und ist deshalb nur am Rande von gestiegenen Mietkosten infolge der Wohnungsknappheit betroffen. Auch deshalb blieb der Anteil der Mietkosten am Einkommen im letzten Jahrzehnt insgesamt stabil.

Um das Problem der Wohnungsknappheit anzugehen, sind Lösungen gefragt, welche die Bautätigkeit anregen und damit das Angebot an Wohnraum insgesamt ausdehnen, was sich automatisch dämpfend auf die Miet- und Kaufpreise auswirkt. Dadurch entsteht mehr Wohnraum für alle Bevölkerungsschichten. Zusätzlich ist gezielt dafür zu sorgen, dass mehr Wohnraum für Menschen in finanziell bescheidenen Verhältnissen zur Verfügung steht, wie dies der Gegenvorschlag vorsieht.

Fünf Volksinitiativen zum Thema Wohnraum

Im Kanton Zürich wurden innert weniger Monaten insgesamt fünf Volksinitiativen zum Thema Wohnungsmarkt eingereicht. Sie alle haben zum Ziel – mit unterschiedlichen Mitteln –, für mehr bezahlbaren Wohnraum im Kanton zu sorgen.

Der aktuellen Situation auf dem Wohnungsmarkt und den Anliegen der hängigen fünf Volksinitiativen soll deshalb mit einem koordinierten Ansatz begegnet werden, der einerseits die gezielte Förderung von Wohnraum für einkommensschwache Personen zusätzlich stärkt und andererseits regulatorische Rahmenbedingungen dahingehend anpasst, dass die Erstellung von Wohnraum allgemein erleichtert wird. Regierungsrätin Carmen Walker Späh: «Mit der Erhöhung der Mittel der kantonalen Wohnbauförderung sorgen wir dafür, dass rasch und effektiv mehr Wohnraum für die einkommensschwächere Bevölkerungsschicht erstellt wird. Damit mittel- und langfristig die Wohnungsknappheit gemildert wird, erarbeiten wird zusammen mit der Baudirektion Massnahmen, welche die Bautätigkeit ankurbeln.»