Rechtsgrundlagen

Art. 257e OR Art. 111 OR SKOS-Richtlinien, Kapitel B.3

Erläuterungen

1.Allgemeines

Die Sozialbehörden sind verpflichtet, ihren Klientinnen und Klienten bei einem Umzug in eine neue, der Situation angemessene Wohnung (vgl. auch Kapitel 7.2.04) die Leistung einer Si-cherheit gemäss Art. 257e OR zu ermöglichen. Diese gehört laut SKOS-Richtlinien, Kapitel B.3, zu den Unterstützungsleistungen im Rahmen der Wohnkosten. Im Hinblick auf eine Vereinfachung der administrativen Abläufe und einer Minimierung des Zahlungsverkehrs sol-len wenn immer möglich Garantieerklärungen anstelle von Mietkautionen ausgestellt werden. Handelt es sich bei der neuen Wohnung um eine Genossenschaftswohnung, für die ein An-teilsschein zu zeichnen ist, sollte dieser wenn möglich auf den Namen der Gemeinde gelöst werden. Ist dies nicht möglich, muss vom Klienten bzw. der Klientin mit Bezug auf den Ge-nossenschaftsanteil eine Abtretung nach § 19 Abs. 1 SHG unterzeichnet werden, und zwar bevor der Genossenschaftsanteil überwiesen wird. Gleichzeitig ist die Genossenschaft über die erfolgte Abtretung unter Zustellung einer Kopie der Abtretungserklärung (per Einschrei-ben) zu informieren und darum zu ersuchen, einen späteren Wegzug aus der Genossen-schaftswohnung der Gemeinde umgehend mitzuteilen. Die Genossenschaft sollte der Ge-meinde dies schriftlich zusichern.

2.Ausstellen einer Garantieerklärung

Gemäss SKOS-Richtlinien, Kapitel B.3, soll beim Bezug einer preiswerten Wohnung die Hin-terlegung einer Kaution der Sozialhilfeorgane vermieden werden. Da die Vermieterschaft Anspruch auf die vertraglich festgelegte Sicherheitsleistung hat, muss mit ihr geklärt werden, ob sie die Leistung einer Sicherheit in Form einer Garantieerklärung in der Höhe der ge-schuldeten Depotleistung akzeptiert. Dies kann in Form einer Garantieerklärung vorgenom-men werden. Grundlage dafür ist Art. 111 OR. 2.1. Inhalt einer Garantieerklärung Eine Mietzinsgarantie wird von der Sozialbehörde oder der für das Soziale zuständigen Ver-waltungseinheit ausgestellt. Sie beinhaltet im Wesentlichen folgende Punkte:

• Angaben zum Vermieter, zum Mieter, zum Mietobjekt und zum Mietvertrag,

• Umfang der geleisteten Sicherheit,
• Bedingungen für die Form einer Forderung aufgrund der Garantieerklärung,
• Beginn und Beendigung der Gültigkeit der Garantieerklärung,
• Verweis auf die zuständige Schlichtungsstelle für Mietsachen,
• Unterschrift der ausstellenden Behörde und Zustimmung der Vermieterschaft durch Un-terschrift. Siehe Praxishilfen: Formulierungsbeispiel für Garantieerklärung 2.2. Gültigkeit einer Garantieerklärung Die Garantieerklärung ist in der Regel ab Beginn des Mietverhältnisses gültig. Sie endet im Rahmen der Auflösung des Mietverhältnisses, indem die Vermieterschaft entweder Forde-rungen stellt (z.B. Mieterschäden, Mietzinsausstände), welche beglichen werden, oder aber die Garantieerklärung erlischt, weil keine Forderungen entstanden sind. Diese Fristen gelten unabhängig von der Dauer des Sozialhilfebezugs des Mieters bzw. der Mieterin. Die Garantieerklärung bleibt auch gültig, wenn der Sozialhilfebezug beendet wer-den kann. Ist die wirtschaftliche Lage der Klientin bzw. des Klienten zum Zeitpunkt der Ablösung derart, dass er/sie in der Lage ist, eine Mietkaution zu leisten, so kann er/sie zur Leistung dieser Kaution aufgefordert werden und die Garantieerklärung kann entsprechend befristet und da-nach aufgelöst werden. 2.3. Forderungen aufgrund einer Mietzinsgarantie Entstehen der Vermieterschaft Schäden, welche normalerweise aus der Mietkaution finan-ziert würden, so kann sie die Erstattung dieser Schäden bei der Sozialbehörde einfordern. Das Vorgehen ist dabei mit dem der Auflösung eines Sperrkontos zu vergleichen: Die Schä-den sowie die Kosten zu deren Behebung müssen belegt und vom ehemaligen Mieter zur Kenntnis genommen werden (z.B. mittels beidseitig unterschriebenen Endabnahmeproto-kolls bei der Wohnungsabgabe). Diese Kosten werden durch die Sozialbehörde aufgrund der Garantieerklärung, welche in dieser Situation die Funktion einer Kostengutsprache einnimmt, beglichen (zur Verbuchung bzw. dem für die Weiterverrechnung relevanten Zeitpunkt siehe unten Ziff. 5). Gleichzeitig wird die Garantieerklärung (in schriftlicher Form) zurückgezogen.

3.Übernahme einer Mietzinskaution bzw. eines Genossenschaftsanteils

Verweigert die Vermieterschaft ihr Einverständnis zur Mietzinsgarantie, muss die vertraglich vereinbarte Kaution geleistet werden. Die Kaution zählt als eine Unterstützungsleistung im

Rahmen der Wohnkosten. Sie wird deshalb in der Regel auf den Namen des Mieters ausge-stellt. Es ist jedoch bei der Eröffnung des Kautionskontos sicherzustellen, dass die (Rest-) Kaution bei Auflösung des Mietverhältnisses bzw. nach Vorliegen der Schlussabrechnung an die Gemeinde erstattet wird (vgl. dazu Kapitel 6.2.06, Ziff. 2). Gleiches gilt für übernommene Genossenschaftsanteilscheine. Wird eine Mietkaution ausgerichtet, ist es nicht zulässig, diese ratenweise zurückzufordern bzw. mit laufender wirtschaftlicher Hilfe zu verrechnen. Für eine derartige Rückerstattung fehlt die Rechtsgrundlage. Werden das Mietkautionskonto bzw. der Genossenschaftsanteilschein auf die Gemeinde ausgestellt, gehören diese zum Verwaltungsvermögen der Gemeinde und können die Auf-wendungen nicht als Unterstützungsleistungen verbucht werden.

4.Zuständigkeit

Für die Behandlung des Gesuchs auf Übernahme einer vertraglich geschuldeten Mietkaution oder von Genossenschaftsanteilen bzw. für die Leistung einer entsprechenden Garantieer-klärung ist jene Gemeinde zuständig, in welcher der Klient bzw. die Klientin zur Zeit der Fäl-ligkeit wohnt. Da Mietkautionen in der Regel vor dem Bezug der Wohnung beglichen sein müssen, ist bei einem Wohnortswechsel für die Begleichung meistens die bisherige Wohn-gemeinde zuständig (vgl. Kapitel 8.1.14).

5.Verbuchung und Weiterverrechnung von Mietkautionen und Forderungen auf-grund von Garantieerklärungen

Mietkautionen sind vor Beginn eines Mietverhältnisses fällig und müssen entsprechend von der zu diesem Zeitpunkt zuständigen Sozialbehörde übernommen werden. Sie können nach SHG bzw. ZUG weiterverrechnet werden. Wird die Kaution nach Beendigung des Mietver-hältnisses ganz oder teilweise zurückbezahlt, so muss sie dem zum Zeitpunkt der Ausrich-tung der Kaution gemäss SHG bzw. ZUG zuständigen Kostenträger wieder gutgeschrieben werden. Zu übernehmende Forderungen, welche aufgrund von Mietzinsgarantien entstehen, müssen auf den Zeitpunkt der Ausstellung der Mietzinsgarantie gebucht werden. Entsprechend kön-nen sie weiterverrechnet werden, sofern zum Zeitpunkt der Ausstellung der Mietzinsgarantie die Weiterverrechnungsfrist nach SHG bzw. ZUG noch läuft. Dies weil sich die Sozialbehör-de im Zeitpunkt der Ausstellung der Garantieerklärung zur Übernahme dieser Forderungen in der vereinbarten Höhe verpflichtet hat. Zu beachten sind allerdings die mit Abschaffung der Weiterverrechnung nach ZUG einzuhaltenden Frist für die Rechnungstellung bis zum 7. April 2018 (vgl. dazu Kapitel 18.2.05).

Rechtsprechung

VB.1999.00177 (nicht publiziert): Kann die Hinterlegung einer Kaution nicht vermieden wer-

den, zählt dieser Betrag gemäss SKOS-Richtlinien, Kapitel B.3, als Unterstützungsleistung im Rahmen der Wohnungskosten, wobei die Sozialhilfeorgane die Rückerstattung sicherzu-stellen haben. Dabei ist nicht zu beanstanden, wenn dies durch Eröffnung und Weiterführung des Kautionskontos auf den Namen der Sozialbehörde erfolgt. Nicht zulässig ist es aber, solche Kautionen ratenweise zurückzufordern bzw. mit laufender wirtschaftlicher Hilfe zu ver-rechnen. Für eine derartige Rückerstattung fehlt die Rechtsgrundlage. Zudem stellt die Ver-rechnung mit wirtschaftlicher Hilfe eine Leistungskürzung dar, welche ohnehin nur unter den Voraussetzungen von § 24 SHG und § 24 SHV statthaft wäre.

Praxishilfen

Formulierungsbeispiel für eine Garantieerklärung anstelle einer Mietkaution

Überschrift: Garantieerklärung nach Art. 111 OR der Sozialbehörde der Gemeinde X. zu-gunsten [Name des Vermieters, Adresse des Vermieters] Herr/Frau/Familie [Vorname, Name des Mieters] hat am [Datum] folgenden Mietvertrag über eine Wohnung abgeschlossen: Vermieter: [Name, Vorname, Adresse des Vermieters] Mietobjekt: [Mietobjekt, Adresse] Gemäss diesem Mietvertrag ist [Herr/Frau Vorname Name des Mieters] verpflichtet, eine Si-cherheit in der Höhe von [Betrag] zu leisten. Die Sozialbehörde der Gemeinde X garantiert hiermit im Sinne von Art. 111 OR gegenüber dem Vermieter für die Kaution in oben genannter Höhe. Damit wird der Vermieterschaft ein selbständiges Forderungsrecht gegenüber der Sozialbehörde der Gemeinde X eingeräumt für Ansprüche aus dem Mietverhältnis, welche normalerweise mit der Mietkaution gemäss Art. 257e OR gedeckt würden. Weitergehende Forderungen der Vermieterschaft hat diese ausschliesslich gegenüber der Mieterschaft geltend zu machen. Die Forderungen aus dem Mietverhältnis, für welche die Sozialbehörde der Gemeinde X aus dieser Garantieerklärung haften, müssen gegenüber der Sozialbehörde auf die gleiche Art ausgewiesen und belegt werden, wie dies zur Freigabe einer auf einem Sperrkonto einbe-zahlten Kaution erforderlich ist. Die Garantie der Sozialbehörde der Gemeinde X beginnt bei gültigem Zustandekommen des Mietvertrags bei Antritt des Mietverhältnisses. Hat der Vermieter innert eines Jahres nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen An-spruch gegenüber der Behörde geltend gemacht, erlischt die Garantieverpflichtung der Sozi-albehörde der Gemeinde X ohne Weiteres. Bei Streitigkeiten betreffend Garantieerklärung ist die Schlichtungsstelle für Mietsachen [Ad-resse der zuständigen Schlichtungsstelle im Bezirk] zuständig. [Ort, Datum und Unterschrift des Vertreters der Sozialbehörde der Gemeinde X] Von diesen Bedingungen im zustimmenden Sinn Kenntnis erhalten [Ort, Datum und Unterschrift der Vermieterschaft]