Anonymisierter Entscheidtext (Auszug):

Sachverhalt:

1.
[Erwerberin]

2.
[Veräusserer/Zielgesellschaft]

3.
[Details Grundstücke 1 bis 12]

4.
[Details Rechtsgeschäft]
Erwägungen:

5. Bewilligungspflicht
5.1
Personen im Ausland bedürfen für den Erwerb von Grundstücken einer Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde (Art. 2 Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom 16. Dezember 1983 [BewG; SR 211.412.41]).

5.2.1
Gemäss Art. 5 Abs. 1 lit. b BewG gelten als Personen im Ausland unter anderem juristische Personen oder vermögensfähige Gesellschaften ohne juristische Persönlichkeit, die ihren statutarischen oder tatsächlichen Sitz im Ausland haben. Als Erwerb von Grundstücken gilt auch die Beteiligung an der Gründung und, sofern der Erwerber damit seine Stellung verstärkt, an der Kapitalerhöhung von juristischen Personen, deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist (Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG), die nicht nach Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG ohne Bewilligung erworben werden können (Art. 1 Abs. 1 lit. a der Verordnung über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom 1. Oktober 1984 [BewV; SR.211.412.411]). Gemeint sind damit Beteiligungen an einer (nicht börsenkotierten; vgl. Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG) Immobiliengesellschaft im engeren Sinn, d.h. an Gesellschaften, deren tatsächlicher Zweck ausschliesslich oder hauptsächlich im Kauf von Grundstücken liegt, die nicht als Betriebsstätten bzw. Hauptwohnungen dienen (vgl. BGer 2c_1041/2016 vom 28. September 2017 E. 3.2; Botschaft zu einer Änderung des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom 28. Mai 2003, BBl 2003 4357 S. 4365). Es genügt der Erwerb eines einzigen Anteils, wenn damit die Stellung des Erwerbes verstärkt wird (vgl. Urteil Verwaltungsgericht des Kantons Zürich VB.2011.00120 vom 30.06.2011 E. 5.2). Als tatsächlicher Zweck hat das Geschäft mit Grundstücken zu gelten, wenn dieses wirtschaftlich gesehen den Hauptteil der Gesellschaftsaktivitäten ausmacht (BGer 2C_1041/2016 vom 28. September 2017 E. 3.3).

Aus diesen Bestimmungen ergibt sich, dass die Teilnahme an einer Kapitalerhöhung, welche die Stellung des Erwerbers an der – nicht kotierten – Zielgesellschaft stärkt, deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist, dann nicht bewilligungspflichtig ist, wenn die Grundstücke der Zielgesellschaft zum Hauptteil als ständige Betriebsstätten eines Handels‑, Fabrikations- oder eines anderen nach kaufmännischer Art geführten Gewerbes, eines Handwerksbetriebes oder eines freien Berufes dienen (vgl. auch Entscheid des Baurekursgerichts des Kantons Zürich BEZ 2014 Nr. 37 vom 04.04.2014 E. 6.1).

5.2.2
Für gemischte Immobiliengesellschaften, deren Zweck sowohl im Erwerb von Betriebsstätten-Grundstücken wie auch etwa von Wohngrundstücken oder Bauland liegt, enthält das Bewilligungsgesetz keine Regelung. Nachdem mit der Revision des Bewilligungsgesetzes im Jahr 1997 eine Öffnung des Immobilienmarktes angestrebt wurde, ist nicht von einer Verschärfung der Regelung auszugehen. Gemäss der aufgehobenen Bestimmung von Art. 4 Abs. 1 lit. d BewG löste der Erwerb eines Anteils an einer juristischen Person erst dann eine Bewilligungspflicht aus, wenn im Rahmen der Gesamtaktiven die Grundstücke in der Schweiz nach ihrem tatsächlichen Wert mehr als einen Drittel dieser Aktiven ausmachten.

Nach Lehre und Rechtsprechung ist der Erwerb eines Gesellschaftsanteils durch eine Person im Ausland unproblematisch, wenn die bewilligungspflichtigen Grundstücke einer Gesellschaft (deren statutarischer Zweck nicht der Erwerb von gemäss Bewilligungsgesetz bewilligungspflichtigen Grundstücken ist) weniger als 20 Prozent der gesamten Aktiven ausmachen. Zumindest dann ist ihr tatsächlicher Zweck nicht der Erwerb von bewilligungspflichtigen Grundstücken im Sinne von Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG (vgl. BEZ 2014 Nr. 37 vom 04.04.2014 E. 6.3). Darüber hinaus herrscht in Lehre und Behördenpraxis Uneinigkeit (vgl. für eine aktuelle Übersicht zum Stand der Diskussion MENGHINI / AMMANN a.a.O., S. 440-442).

5.2.3
Der Erwerb von unüberbautem Land in der Wohn-, Industrie- oder Gewerbezone unterliegt grundsätzlich der Bewilligungspflicht, ausser wenn darauf innert rund einem Jahr mit der Erstellung einer bewilligungsfreien Baute wie z.B. Hauptwohnung oder Betriebsstätte-Überbauung begonnen wird, es sonst wie als Betriebsstätte-Grundstück genutzt wird (z.B. Lagerplatz, Parkplatz, Zufahrtsweg) oder als zulässige Landreserve betrachtet werden kann. Leerstehende Bauten, die nicht mehr der Ausübung einer wirtschaftlichen Tätigkeit dienen, sind wie unüberbautes Land zu betrachten. Das Horten von Land, auch wenn es nicht in der Wohnzone liegt, sondern in der Industrie- oder Gewerbezone, gilt ebenfalls als unzulässige Kapitalanlage (Merkblatt des Bundesamts für Justiz «Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland», S. 6).

5.2.4
Ausnahmsweise können Wohnungen zur Betriebsstätte bewilligungsfrei miterworben werden, wenn sie für das Unternehmen betriebsnotwendig sind (für Abwart oder Techniker, wenn eine ständige oder fast ständige Anwesenheit in der Nähe des Betriebs unabdingbar ist). Miterworben werden können Wohnungen auch, wenn sie von raumplanerischen Wohnanteilvorschriften vorgeschrieben sind (Art. 2 Abs. 3 BewG). Nach konstanter Praxis können ausnahmsweise Wohnungen ebenfalls miterworben werden, wenn eine Abtrennung vom betrieblich genutzten Teil praktisch nicht möglich ist und unverhältnismässig wäre (z.B. ein Wohnhaus inmitten einer Fabrikanlage, einzelne Wohnungen auf einem Fabrik- oder mehrstöckigen Gewerbegebäude, insbesondere wenn der Zugang nur durch betrieblich genutzte Räume möglich ist). In Zweifelsfällen ist eine Feststellungsverfügung der zuständigen kantonalen Bewilligungsbehörde einzuholen, dass der Erwerb nicht bewilligungspflichtig ist.

Keiner Bewilligung bedarf auch der Erwerb von angemessenen Landreserven im Umfang von rund einem Drittel, in besonderen Fällen bis zur Hälfte der gesamten Fläche. Dies bedeutet, dass rund zwei Drittel der gesamten Fläche überbaut sein oder kurzfristig, d.h. innert rund einem Jahr, überbaut werden muss, während rund ein Drittel als Landreserve für einen mittelfristigen Ausbau unüberbaut und ungenutzt bleiben kann. Beträgt der Anteil des unüberbaut und ungenutzt bleibenden Baulandes mehr als einen Drittel, ist in der Regel ein Entscheid der zuständigen kantonalen Bewilligungsbehörde einzuholen.

5.3.1 Gesuchstellerin
Die Gesuchstellerin ist eine Gesellschaft x-ischen Rechts mit beschränkter Haftung mit Sitz in Y/X. Sie ist im Firmenregister der Republik X eingetragen mit einem Kapital von EUR 30'035'000. Sie ist somit eine Person im Ausland.

5.3.2 Zielgesellschaft
Die Zielgesellschaft ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in Z. Sie ist seit dem 16. Juli 2012 im Handelsregister eingetragen und weist ein Aktienkapital von Fr. 100'000.00 auf, eingeteilt in 100 Namenaktien zu Fr. 1'000.00 das vollständig liberiert ist. Der Gesellschaftszweck besteht insbesondere im Immobilienkauf (Kauf/Verkauf/Finanzierung).

5.3.3 Tochtergesellschaften der Zielgesellschaft
Die Zielgesellschaft hält die Aktien der A AG, B AG und C AG je zu 100 %, deren Zweck jeweils im Wesentlichen das Halten und Verwalten von Gewerbeimmobilien ist.

Die A AG hält die Liegenschaft P in H (Grundstücke 1-2 hiervor), welche sie per 31.12.2021 mit einem Buchwert von Fr. 4'967.560.87 führt bzw. einem Verkehrswert gestützt auf eine Schätzung der [Name einer Schweizer Bank AG] von Fr. 6'700'000.00 bewertet. Die B AG hält die Liegenschaften Q in H sowie weitere Grundstücke (insbesondere Baulandreserven; Grundstücke 3-8 hiervor), welche sie per 31.12.2021 mit einem Buchwert von Fr. 11'901'351.91 führt bzw. einem Verkehrswert gestützt auf eine Schätzung der [Name einer Schweizer Bank AG] von Fr. 24'126'678‬.00 (total) bewertet. Die C AG hält die Liegenschaft R in H sowie weitere Grundstücke (insbesondere Baulandreserven; Grundstücke 9-12 hiervor), welche sie per 31.12.2021 mit einem Buchwert von Fr. 17'255'563.45 führt bzw. einem Verkehrswert gestützt auf eine Schätzung der [Name einer Schweizer Bank AG] von Fr. 22'549'762.00 (total) bewertet.

5.3.4 Rechtsgeschäftlicher Erwerb
Mit Investmentvertrag vom 24. Oktober 2022 verpflichtete sich die Gesuchstellerin unter anderem dazu, im Rahmen einer Kapitalerhöhung der Zielgesellschaft 100 Aktien zum Ausgabebetrag von je Fr. 136'000.00 zu zeichnen und – bei gegebenen Voraussetzungen – den entsprechenden Zeichnungsbetrag zu bezahlen.

5.3.5 Verstärkung der Stellung
Die Zielgesellschaft plant, im Rahmen der Kapitalerhöhung 100 neue vinkulierte Namenaktien auszugeben. Die Gesuchstellerin plant diese 100 (von total 200) Namenaktien der Zielgesellschaft zu erwerben und so ihre Stellung in der Zielgesellschaft zu verstärken.

5.4 Tatsächlicher Zweck
Das Bundesgericht hat sich in BGer 2C_1041/2016 E. 3.3 nicht für eine «Quote» entschieden, ab wann bei gemischten Immobiliengesellschaften für die Zwecke des BewG eine Immobiliengesellschaft im weiteren bzw. engeren Sinn vorliegt, sondern liess diese Frage offen. Es bezog sich bei der Wendung, «[a]ls tatsächlicher Zweck hat das Geschäft mit Grundstücken zu gelten, wenn dieses wirtschaftlich gesehen den Hauptteil der Gesellschaftsaktivitäten ausmacht» auf die Frage des tatsächlichen Gesellschaftszwecks, nicht auf die Abgrenzung Immobiliengesellschaft im engeren oder weiteren Sinne (so auch FABIANO MENGHINI / NOÉMIE AMMANN, Lex Koller in M&A-Transaktionen, Ausgewählte Herausforderungen aus der Praxis in: GesKR 4/2022 S.441; vgl. ferner BGer 2C_355/2009 vom 19. November 2009 E. 5.1).

Demgegenüber hat das Baurekursgericht die Faustregel gestützt, wonach bei gemischten Immobiliengesellschaften jedenfalls dann nicht von einer Immobiliengesellschaft im engeren Sinn auszugehen ist, wenn die bewilligungspflichtigen Aktiven weniger als 20 Prozent der gesamten Aktiven ausmachen (BEZ 2014 Nr. 37 vom 04.04.2014 E. 6.3).

Bei der Frage, ab wann eine Immobiliengesellschaft gemäss Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG vorliegt, sind die gesamten Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen (BGer 2C_355/2009 vom 19. November 2009, E. 5.1). Es müssen statutarischer Zweck, Bilanzverhältnisse über einen längeren Zeitraum sowie der Umsatz und Gewinn nach ihrer Herkunft berücksichtigt werden. Im Bereich des BewG ist eine wirtschaftliche Betrachtungsweise vorherrschend. Es rechtfertigt sich, für den Vergleich der Aktiva auf die ausgewiesenen Verkehrswerte der Liegenschaften abzustellen (vgl. auch MENGHINI / AMMANN a.a.O., S. 443).

Im vorliegenden Fall lassen sich die nicht bewilligungspflichtigen zu den bewilligungspflichtigen Aktiva der Zielgesellschaft wie folgt ins Verhältnis setzen: Unter Berücksichtigung der übermässigen Landreserven resultiert ein Anteil von ca. 32.6% des Verkehrswerts der grundsätzlich bewilligungspflichtigen Aktiven am Total der Aktiven (Fr. 17'427'616 von Fr. 53'376'440). Es liegt somit kein klarer Fall (von weniger als 20%) vor. Entsprechend sind weitere Umstände zu prüfen.

5.5
Die von der C AG gehaltenen Baulandreserven machen den grössten Teil der grundsätzlich bewilligungspflichtigen Aktiven der Zielgesellschaft aus. Diese sind im entsprechenden regionalen Richtplan als «Arbeitsplatzgebiet» ausgewiesen. Mit der Bezeichnung von regionalen Arbeitsplatzgebieten wird das regionale Interesse bekundet, dass diese längerfristig der Arbeitsnutzung (Industrie oder Gewerbe) vorbehalten bleiben. Die Richtplanung enthält verbindliche Festlegungen für die Behörden aller Stufen und ist damit grundsätzlich beständig. Die Nutzungsplanung hat dem Richtplan grundsätzlich zu entsprechen (vgl. hierzu § 16 Abs. 1 und Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG; LS 700.1]).

Demgemäss ist eine Wohnnutzung dieser Parzelle nur gemäss § 56 Abs. 4 PBG zulässig (Ziff. 2.5.2 Regionaler Richtplan Pfannenstiel). Nach § 56 Abs. 4 PBG sind Wohnungen für standortgebundene Betriebsangehörige gestattet; für vorübergehend angestellte Personen kann die Bau- und Zonenordnung provisorische Gemeinschaftsunterkünfte zulassen.

Nachdem die Richtplanung auf dieser Parzelle ohnehin nur Wohnungen für standortgebundene Betriebsangehörige bzw. vorübergehend angestellte Personen zulässt, welche bei (bestehenden) Grundstücken im Sinne einer Ausnahme keine Bewilligung erfordern, dies auch in der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde H und in den eingereichten Plänen der Gesuchstellerin entsprechend umgesetzt ist und der Anteil der grundsätzlich bewilligungspflichtigen Liegenschaften der Zielgesellschaften an den Gesamtaktiven (wenn auch knapp) unter einem Drittel liegt, rechtfertigt es sich vorliegend, die Gesuchstellerin als Betriebsstätte-Immobiliengesellschaft zu behandeln, solange dieser dargelegte tatsächliche wie auch der statutarische Unternehmenszweck nicht geändert wird.

5.6
Aufgrund der vorliegenden Unterlagen ist somit festzustellen, dass es sich bei der Zielgesellschaft nicht um eine Immobiliengesellschaft im Sinne von Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG handelt, solange diese ihren statutarischen und tatsächlichen Zweck nicht ändert. Weiter ist festzustellen, dass die Gesuchstellerin für den gemäss Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG als Erwerb eines Grundstückes geltenden Erwerb des Eigentums oder der Nutzniessung an einem Anteil an einer juristischen Person (Investitionsvertrag vom 24. Oktober 2022) keiner Bewilligung im Sinne des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland bedarf.

5.7
Wird die Bewilligungspflicht verneint, weil Personen im Ausland keine beherrschende Stellung innehaben, so ist diese Feststellung an die Auflage zu knüpfen, dass die Gesuchstellerin vor jeder Änderung der Verhältnisse, welche die Bewilligungspflicht begründen könnte, erneut um Feststellung nachzusuchen hat (Art. 14 Abs. 5 BewG).

6.
[Kostenfolgen]

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