Im Kanton Zürich herrscht Wohnungsknappheit. Es entstehen weiterhin zu wenig Wohnungen, um mit dem Haushaltswachstum Schritt zu halten. Diese Knappheit wirkt sich vor allem auf die Angebotsmieten aus, also beim Neueinzug in eine Wohnung. Nach einer längeren Phase der Stagnation sind die Angebotsmieten im Kanton Zürich seit 2022 sprunghaft angestiegen. Sie lagen Ende 2023 um 20% höher als noch 2010. Wer heute eine neue Wohnung sucht, zahlt somit für ein ähnliches Objekt 20% mehr als noch vor rund 14 Jahren, wie eine aktuelle Analyse der Fachstelle Wirtschaftspolitik im Amt für Wirtschaft zeigt. Allerdings sind auch die Einkommen in den letzten Jahren deutlich gestiegen.

Kaum von der aktuellen Knappheitssituation betroffen sind hingegen bestehende Mietverhältnisse. Da der Referenzzinssatz von 2008 und 2022 in neun Schritten von 3,5% auf 1,25% gesenkt wurde, konnten viele Mieterinnen und Mieter von einer Mietzinssenkung profitieren. Wer seit 2010 in derselben Wohnung lebt, zahlte Ende 2023 weniger Miete als noch beim Einzug, selbst unter Berücksichtigung der ersten Mietzinserhöhung 2023. Auf dem Wohnungsmarkt prallen somit zwei Welten aufeinander: Stark steigende Mieten für Wohnungssuchende und gesunkene Mieten für Langzeitmietende. Diese Schere hat sich in den letzten Jahren immer weiter geöffnet.

Bauen ist weniger attraktiv geworden

Trotz der hohen Nachfrage nach Wohnraum über die letzten Jahre ist die Zahl neuer Wohnungen rückläufig. So lag der Wohnungsbausaldo – der Saldo zwischen Neubauwohnungen und Abbruchwohnungen - auch 2023 noch immer unter dem Durchschnitt der Jahre 2010-2020 von fast 7’550 Wohnungen pro Jahr. Die Ursachen für diese Entwicklung sind vielschichtig. Klar ist, dass das Bauen teurer, komplizierter, regulierter und somit auch weniger attraktiv geworden ist. Im Kanton Zürich hat sich die Baubewilligungsdauer in den letzten 10 Jahren fast verdoppelt. Auch sind in den letzten Jahren die Bau- und Materialkosten sowie die Zinsen gestiegen.

Insgesamt überstieg das Haushaltswachstum seit 2019 jedes Jahr die Netto-Wohnungsproduktion deutlich. Bis 2040 rechnet das Bundesamt für Statistik (BFS) für den Kanton Zürich im Durchschnitt mit einem jährlichen Haushaltswachstum von 7'600. Um dieses Wachstum vollständig zu absorbieren, bräuchte es die gleiche Anzahl neue Wohnungen pro Jahr – in den letzten beiden Jahren lag die Wohnbautätigkeit jedoch weit unter diesem Wert. «Um die Wohnungsknappheit zu bekämpfen, sind Lösungen gefragt, die die Bautätigkeit anregen, das Wohnungsangebot erweitern und so Miet- und Kaufpreise dämpfen», sagt Volkswirtschaftsdirektorin Carmen Walker Späh.

Wohnungsknappheit betrifft die meisten Gemeinden

Wie ausgeprägt die Wohnungsknappheit ist, zeigt auch ein Blick auf die sogenannte Leerwohnungsziffer. Sie misst das Verhältnis zwischen den leerstehenden Wohnungen und dem Gesamtwohnungsbestand. Seit 2019 hat sich die Leerwohnungsziffer im Kanton Zürich nahezu halbiert. Dennoch ist sie mit aktuell 0,56% noch weit entfernt vom Wert Anfang der 1990er-Jahre mit 0,09%.

Ausserdem gibt es regional starke Unterschiede. So beträgt die Leerwohnungsziffer beispielsweise in der Stadt Zürich 0,07%, in Uster hingegen 1,84%, also mehr als das 25-Fache. Allgemein lässt sich sagen, dass die Lage auf dem Wohnungsmarkt in der Mehrheit der Gemeinden angespannt ist, weil sie eine Leerwohnungsziffer von unter 1% aufweisen. Gleichzeitig gibt es aber auch Gemeinden, die kaum von der Wohnungsknappheit betroffen sind und noch immer hohe Leerstände aufweisen.