Überprüfung der Kleinsiedlungen

Luftbild der Kleinsiedlung Ried bei Gibswil inmitten von grünen Wiesen.

Als Kleinsiedlungen gelten grössere aussenliegende Ortsteile, Weiler und andere Gebäudegruppen, die nicht oder nur noch teilweise landwirtschaftlich genutzt werden. Die historisch gewachsenen Kleinsiedlungen bilden einen wichtigen Bestandteil des Landschaftsbildes im Kanton Zürich und sollen in dieser Form erhalten bleiben.

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Öffentliche Auflage kantonaler Richtplan und PBG-Revision Weiler

Der Regierungsrat hat mit Beschluss Nr. 274 vom 7. März 2023 (RRB Nr. 274/2023) die Baudirektion damit beauftragt, bis Herbst 2023 eine Vernehmlassungsvorlage zur Anpassung der übergeordneten Grundlagen im Bereich der Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzonen (Weiler) zu erarbeiten. Mit der Vorlage «Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzonen (Weiler)» sollen planungsrechtliche Grundlagen geschaffen werden, um die Kleinsiedlungsthematik im Kanton Zürich zu bereinigen und die heute vorhandenen, bundesrechtswidrigen Zonierungen von Weilern als Bauzone zu beheben. Die Vorlage «Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzonen (Weiler)» besteht aus zwei Teilvorlagen. Sie beinhaltet einerseits eine PBG-Revision, andererseits eine Anpassung des kantonalen Richtplans (Teil der Richtplanteilrevision 2022). 

Die Teilrevision des Planungs- und Baugesetzes (PBG) sieht die Einführung einer Weilerzone (neuer § 64a PBG) vor. Parallel dazu erfolgt eine Anpassung der Bauverfahrensverordnung (Klärung Zuständigkeit bei Bewilligungsverfahren in Weilerzonen) und der Verordnung über die Darstellung von Nutzungsplänen (Zulässigkeit Ergänzungsplan Weilerzone). 

Im kantonalen Richtplan erfolgt neu eine Unterscheidung zwischen den aussenliegenden Ortsteilen und den Weilern. In der Richtplankarte wird in der Richtplanteilrevision 2022 für die aussenliegenden Ortsteile kartographisches Siedlungsgebiet bezeichnet. Dementsprechend erhalten diese Kleinsiedlungen die richtplanerische Grundlage für eine ordentliche Bauzone nach § 47 ff. PBG. Alle Weiler im Kanton Zürich werden neu als Punktsignaturen im Richtplan dargestellt. Zudem wird im Richtplantext beschrieben, welche baulichen Massnahmen in den Weilern zukünftig zulässig sein sollen. 

Der Richtplan bildet somit zusammen mit der Einführung der Weilerzone im PBG die Grundlage, dass die Gemeinden im Nachgang für die Weiler neu Weilerzonen ausscheiden können. 

Die öffentliche Auflage der Richtplanteilrevision 2022 sowie der PBG-Revision zu den Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzonen (Weiler) findet vom 1. Dezember 2023 bis 15. März 2024 statt. Während dieser Phase kann sich jedermann zu den beiden Revisionen äussern. Über die Webapplikation «eVernehmlassung» kann eine Stellungnahme eingereicht werden:

Die Zuteilung der Kleinsiedlungen wurde nach dem Beschluss der Verordnung über die Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzone nochmals überprüft. Dazu wurden mit rund 60 Gemeinden Gespräche zu verschiedenen Kleinsiedlungen geführt. Die Kriterien für die Zuteilung sowie die Beschreibung aller Kleinsiedlungen kann den unten aufgeführten Dokumenten entnommen werden. 

Aktuelle Unterlagen PBG-Revision Weiler

Weiterführende Unterlagen

Beschluss der Verordnung über die Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzonen

Der Regierungsrat hat am 7. März 2023 die Verordnung über die Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzonen (VKaB) erlassen (RRB Nr. 274/2023). Die Verordnung wurde am 17. März 2023 im kantonalen Amtsblatt publiziert. Die ursprünglich vorgesehene Inkraftsetzung auf den 1. Juni 2023 konnte aufgrund verschiedener Beschwerden nicht stattfinden. Der Zeitpunkt der Inkraftsetzung ist noch offen.

Die VKaB setzt für die Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzonen provisorische kantonale Nutzungszonen fest und regelt bis zur Änderung des kantonalen Richtplans, des Planungs- und Baugesetzes (PBG) und der kommunalen Nutzungsplanung die Verfahrensvorschriften für das Baubewilligungsverfahren sowie die Bau- und Nutzungsvorschriften für die Beurteilung von Bauvorhaben in Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzonen. In den Anhängen 1-3 ist ersichtlich, welche Kleinsiedlungen einer provisorischen kantonalen Weilerzone, einer provisorischen kantonalen Landwirtschaftszone oder der Bauzone zugewiesen wurden.

In den provisorischen kantonalen Weilerzonen dürfen weiterhin Ersatzbauten erstellt werden. Auch die Umnutzung bestehender Gebäude ist unter Berücksichtigung der in der Verordnung genannten Einschränkungen weiterhin möglich. Neubauten sind hingegen nicht mehr zulässig. Davon ausgenommen sind betriebsnotwendige landwirtschaftliche Neubauten sowie Kleinbauten und Anbauten, soweit die Nutzung nicht in bestehenden Gebäuden untergebracht werden kann.

Unterlagen VKaB

Weiterführende Unterlagen VKaB

Zur Entschädigungsthematik wird zudem auf die Ausführungen bei den FAQ (Allgemeines) sowie auf die Ausführungen und weiterführenden Unterlagen (Projektbericht «Überprüfung Kleinsiedlungen im Kanton Thurgau» inklusive externes Rechtsgutachten zu den Entschädigungsfragen von EspaceSuisse/WengerPlattner) verwiesen.

Vernehmlassung Übergangsordnung Kleinsiedlungen

Vom 22. August bis 23. September 2022 fand die Vernehmlassung und verwaltungsinterne Konsultation zur Übergangsordnung zu den Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzonen statt. Die Resultate der Vernehmlassung sowie die darauf gestützten Änderungen der Vorlage sind im RRB Nr. 274/2023 kurz zusammengefasst. Die Rückmeldungen und Anträge wurden in einem separaten Bericht zusammengestellt.

Kurz erklärt

Im Kanton Zürich bestehen heute über 300 Kleinsiedlungen ausserhalb des grafischen Siedlungsgebiets gemäss kantonalem Richtplan. Als Kleinsiedlungen gelten grössere aussenliegende Ortsteile, Weiler und andere Gebäudegruppen, die nicht oder nur noch teilweise landwirtschaftlich genutzt werden. Die historisch gewachsenen Kleinsiedlungen bilden einen wichtigen Bestandteil des Landschaftsbildes im Kanton Zürich und sollen in dieser Form erhalten bleiben.

Gemäss den rechtskräftigen Bau- und Zonenordnungen der Gemeinden sind 283 dieser Kleinsiedlungen den Kernzonen oder Weilerkernzonen zugewiesen. Diese Zonenzuteilung ist in einigen Fällen nicht korrekt. Gemäss kantonalem Richtplan gelten die Zonierungen für Weiler als Nichtbauzonen, in welchen Neubauten auszuschliessen sind. Heute sind aber einige Zonierungen als Bauzonen ausgestaltet und lassen Neubauten zu. Diese Situation muss infolge der übergeordneten Vorgaben bereinigt werden. Die Baudirektion hat daher das Projekt «Überprüfung der Kleinsiedlungen im Kanton Zürich» gestartet. Neu soll im PBG eine Weilerzone eingeführt werden. Zusätzlich soll der kantonale Richtplan zu den Kleinsiedlungen angepasst werden.

Auswirkungen

Weisung an die Gemeinden zum Baubewilligungsverfahren und Nutzungsplanungsverfahren

Sämtliche Baugesuche zu Vorhaben in den Kleinsiedlungen, die in Anhang 1 und 2 VKaB aufgeführt sind, müssen der Baudirektion über die Leitstelle zusammen mit einer kommunalen Stellungnahme zur Zustimmung eingereicht werden.

Mit der Publikation der VKaB im kantonalen Amtsblatt gilt die sogenannte negative Vorwirkung. Da die Verordnung Verschärfungen gegenüber heute geltenden Regelungen vorsieht, können Bauvorhaben die beabsichtigten planungsrechtlichen Festlegungen nachteilig beeinflussen. § 234 PBG sieht deshalb vor, dass die Baubehörde Bauvorhaben in dieser Hinsicht prüft und gegebenenfalls schon vor Inkrafttreten der Verordnung verweigert bzw. die notwendigen Anpassungen verlangt. Den Gemeinden wird in der Beilage als Vollzugshilfe für diese Prüfung eine Checkliste für das Verfassen der kommunalen Stellungnahme zur Verfügung gestellt.

Bauvorhaben in Kleinsiedlungen innerhalb der Bauzonen gemäss Anhang 3 VKaB präjudizieren die beschlossene Verordnung nicht nachteilig und müssen deshalb ab sofort dem Kanton nicht mehr zur Zustimmung eingereicht werden.

In den Kleinsiedlungen gemäss Anhang 3 VKaB sind wieder Anpassungen am Planungsrecht (Zonenplan und Bau- und Zonenordnung) möglich, soweit keine anderen übergeordneten Vorgaben entgegenstehen. Anpassungen am Planungsrecht der Kleinsiedlungen gemäss Anhang 1 und 2 sind hingegen erst wieder genehmigungsfähig, wenn die notwendigen Grundlagen im kantonalen Richtplan sowie im PBG rechtmässig vorliegen.

Mit dem vorliegenden Kreisschreiben und dem Erlass der Verordnung werden die Kreisschreiben der Baudirektion zu den Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzonen vom 24. August 2021 und 18. März 2022 aufgehoben. Bauvorhaben in Perimetern von Gestaltungsplänen ausserhalb der Bauzonen sind der Baudirektion weiterhin zusammen mit einer kommunalen Stellungnahme über die Leitstelle zum Entscheid nach Ziffer 1.2.1 des Anhangs der Bauverfahrensverordnung zur Zustimmung einzureichen.

Aktuelles Kreisschreiben

FAQ: Häufig gestellte Fragen

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Was ist der Unterschied zwischen Kleinsiedlungen und Weilern?

Die Baudirektion verwendet den Begriff «Kleinsiedlungen» als Überbegriff für sämtliche Kleinsiedlungsformen, die heute gemäss kantonalem Richtplan ausserhalb des grafischen Siedlungsgebiets liegen. Unter die Kleinsiedlungsformen fallen grössere aussenliegende Ortsteile, Weiler und andere Gebäudegruppen, die nicht oder nur noch teilweise landwirtschaftlich genutzt werden.

Weiler sind Kleinsiedlungen mit traditioneller bäuerlicher Siedlungsstruktur, welche die Kriterien für Weilerzonen nach Art. 33 RPV erfüllen. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung umfassen Weiler mindestens fünf bis zehn bewohnte Gebäude, weisen einen historischen Siedlungsansatz auf, zeichnen sich durch ein geschlossenes Siedlungsbild aus und sind von der Hauptsiedlung klar abgetrennt. Bei der Weilerzone handelt es sich von Bundesrechts wegen um Nichtbauzonen. Weiler gelten als Unterform der Kleinsiedlungen.

Wie wird mit allfälligen finanziellen Einbussen der betroffenen Grundstücke in Kleinsiedlungen, die gemäss heutiger rechtskräftig genehmigter BZO einer Bauzone zugewiesen sind und künftig in eine Weilerzone nach Art. 33 RPV oder eine Landwirtschaftszone zu überführen sind, umgegangen?

Die mit der Verordnung eintretenden Einschränkungen der baulichen Nutzungsmöglichkeiten sind zeitlich befristet. Die bundesgerichtliche Rechtsprechung bejaht bei lediglich temporären Eigentumsbeschränkungen eine materielle Enteignung nur, wenn sie während eines längeren Zeitraums andauern. Bei einer Geltungsdauer bis zu zehn Jahren ist dies in der Regel nicht der Fall. Da die Anpassung der kommunalen Bau- und Zonenordnungen in kürzerer Frist erfolgen soll, bewirkt die kantonale Übergangsregelung keine materielle Enteignung.

Der Regierungsrat des Kantons Zürich vertritt aufgrund des heutigen Kenntnisstandes die Haltung, dass es sich bei der definitiven Zuweisung von Grundstücken in Kleinsiedlungen zur Nichtbauzone in der Regel um entschädigungslose Nichteinzonungen handelt.

Welche Ansprüche stellt die Baudirektion an den Umfang der Stellungnahme der Gemeinde zum Bauvorhaben?

Die örtliche Baubehörde hat sich in ihrer Stellungnahme inhaltlich mit den einschlägigen Bestimmungen auseinanderzusetzen. Den Gemeinden wird als Vollzugshilfe für diese Prüfung eine Checkliste für das Verfassen der kommunalen Stellungnahme zur Verfügung gestellt.

Der Detaillierungsgrad der Stellungnahme kann sich an der Grösse bzw. Komplexität des Bauvorhabens orientieren. Grundsätzlich gilt: Bei grossen bzw. umfangreichen und komplexen Bauvorhaben (beispielsweise Ersatzbauvorhaben oder Zweckänderung) wird seitens Baudirektion eine detaillierte Befassung der Gemeinde gewünscht. Bei kleinen und untergeordneten Bauvorhaben genügt ein Hinweis, dass die Vorgaben eingehalten sind.

In welcher Form erteilt die Baudirektion einem Bauvorhaben ihre Zustimmung?

Die Zustimmung wird in Form einer Gesamtverfügung erteilt. Die Gesamtverfügung mit der kantonalen Zustimmung (und allfälligen weiteren kantonalen Bewilligungen) ist durch die örtliche Baubehörde zusammen mit ihrem eigenen Beschluss zu eröffnen. Für die Zustimmungserteilung werden derzeit keine Gebühren (vorbehalten anderer Prüfbelange gemäss BVV) erhoben.

Wie ist das Zusammenspiel zwischen der örtlichen Baubehörde und der Baudirektion bei der Erteilung baurechtlicher Auskünfte für Bauvorhaben in Kleinsiedlungen?

Es besteht die Möglichkeit, ein Bauvorhaben im Rahmen einer Voranfrage durch die zuständigen Behörden prüfen zu lassen. Dieses Vorgehen ermöglicht der Bauherrschaft, das Vorhaben bereits vor der Baueingabe mit der zuständigen Behörde vorzubesprechen. Baurechtliche Auskünfte der örtlichen Baubehörde und der Baudirektion sind zu koordinieren, damit eine gleichzeitige Rückmeldung an die Bauherrschaft erteilt werden kann.

Wie lange ist die Bearbeitungsdauer für die Erteilung einer Zustimmung durch die Baudirektion?

Die Erteilung einer Zustimmung durch die Baudirektion erfolgt innerhalb der ordentlichen Fristen, d.h. innerhalb von zwei Monaten. Bei kleineren Bauvorhaben wird angestrebt, die Zustimmung innerhalb eines Monats erteilen zu können. Damit die Baudirektion diese Fristen einhalten kann, ist sie darauf angewiesen, dass die Gemeinde frühzeitig ihre Stellungnahme beim Kanton einreicht.

Bis wann ist geklärt, ob die Kleinsiedlungen einer Bauzone, einer künftigen Weilerzone bzw. einer Landwirtschaftszone zuzuteilen sind?

Mit der Verordnung über die Kleinsiedlungen im Kanton Zürich erfolgt eine provisorische Zuteilung. Die definitive Klärung, ob Kleinsiedlungen einer künftigen Weilerzone bzw. einer Landwirtschaftszone zuzuteilen sind, erfolgt im Rahmen der laufenden Richtplanrevision 2022 zu den Kleinsiedlungen und schliesslich grundeigentümerverbindlich in den Bau- und Zonenordnungen der Gemeinden. Die Anpassung des kantonalen Richtplans soll bis voraussichtlich 2025/2026 erfolgen. Im Anschluss werden die Gemeinden ihre Nutzungsplanungen an die übergeordneten Vorgaben anzupassen haben. Die Verordnung über die Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzonen wird solange gelten, bis die angepassten Bau- und Zonenordnungen der Gemeinden in Kraft treten werden.

Claude Benz

Kontakt Projekt «Überprüfung der Kleinsiedlungen»

claude.benz@bd.zh.ch
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