Im Jahr 2023 stieg die Neubauquote, das heisst der Anteil der Neubauwohnungen am Wohnungsbestand, auf 1.2 Prozent und liegt somit im Mittel der letzten zehn Jahre. Die Abbruchquote verharrte bei leicht überdurchschnittlichen 0.28 Prozent. Aufgrund der grundsätzlich tiefen Neubau- und Abbruchquoten verändert die Bautätigkeit den Wohnungsbestand nur sehr langsam. Etwas grösser ist ihr Einfluss auf das Angebot an freien Wohnungen. In jüngerer Zeit bezogen etwa 11 Prozent all jener Personen, die im Kanton Zürich die Wohnung wechseln, eine Neubauwohnung. Abbrüche von bewohnten Wohnungen hingegen erhöhen die Wohnungsnachfrage.

Anstieg des Wohnungsbausaldos

Der Wohnbausaldo entspricht der Anzahl Wohnungen in Neubauten abzüglich der Zahl der Wohnungen in abgebrochenen Gebäuden. Veränderungen des Wohnungsbestands infolge baulicher Massnahmen an bestehenden Gebäuden, beispielsweise Aufstockungen, sind nicht berücksichtigt, weil sie sich auf kantonaler Ebene nicht zufriedenstellend von Datenbereinigungen in den Registern abgrenzen lassen.

Im Jahr 2023 lag der Wohnbausaldo im Kanton Zürich bei 7’300 Wohnungen. Der Wohnungsbau hat somit gegenüber den beiden Vorjahren deutlich zugenommen und liegt nun wieder im Mittel der letzten zehn Jahre. Gebremst wurde der Anstieg des Wohnbausaldos durch die weiterhin überdurchschnittliche Abbruchtätigkeit insbesondere im Glatt- und Limmattal.

Räumlich betrachtet ist der Wohnbausaldo im Jahr 2023 in der Hälfte der Regionen gestiegen, bleibt aber in acht von zwölf Regionen unterdurchschnittlich. Absolut betrachtet ist der Anstieg des Saldos gegenüber dem Vorjahr im Glattal und in der Stadt Zürich am höchsten. Prozentual gesehen wiederum im Glattal, im Weinland sowie im Furttal. In der letztgenannten Region geht die Zunahme jedoch fast vollständig auf das Konto einer einzigen Gemeinde, nämlich Regensdorf, wo im letzten Jahr besonders viele neue Wohnungen entstanden.

Zahl der Einfamilienhäuser stagniert

Seit mehreren Jahren stagniert der Bau von Einfamilienhäusern auf tiefem Niveau. Die Ausnahme, die im Jahr 2023 die Regel bestätigt, ist das Unterland, wo gegenüber dem Vorjahr deutlich mehr Einfamilienhäuser fertiggestellt wurden. Etwas zugelegt hat 2023 der Bau von Mehrfamilienhäusern mit reiner Wohnnutzung sowie von Häusern mit Mischnutzung. Letztere sind sehr heterogen und umfassen etwa grosse Wohnhäuser mit Verkaufsfläche im Erdgeschoss, wie sie häufig an zentralen Standorten stehen, aber auch kleine Häuser mit einer Wohnung und angeschlossenem Handwerksbetrieb.

Mehr 2-Zimmer-Wohnungen

Deutlich abgenommen hat im letzten Jahrzehnt die Nettoproduktion von Wohnungen mit vier oder mehr Zimmern. Wohnungen mit zwei Zimmern werden dagegen häufiger gebaut, vor allem in Stadtnähe. An diesem grundsätzlichen Befund hat sich auch 2023 nichts geändert. Im Zuge der allgemein wieder angestiegenen Bautätigkeit gab es im letzten Jahr allerdings auch einen Anstieg bei den Wohnungen mit vier und fünf Zimmern, während die Wohnungen mit sechs oder mehr Zimmer inzwischen klar ein Nischensegment sind. Ihr Anteil am Wohnbausaldo lag 2023 bei nur 1.1 Prozent.

Wohnfläche in Neubauten grösser als in Abbruchbauten

Abbruchwohnungen stammen oft aus der Mitte des letzten Jahrhunderts. In dieser Zeit waren die Grundrisse kleiner als heute. Deshalb hat eine neue 3-Zimmer-Wohnung im Schnitt etwa dieselbe Wohnfläche wie eine Abbruchwohnung mit vier Zimmern. Weil jedoch vermehrt in die Höhe gebaut wird, hat die wachsende Wohnfläche nicht zwingend auch einen Anstieg der Siedlungsfläche zu Folge, wie die Arealstatistik zeigt. In den letzten zehn Jahren scheint das Wohnflächenwachstum zudem gestoppt zu haben: Neubauwohnungen mit Baujahr 2023 haben in der Tendenz etwas weniger Wohnfläche als solche aus dem Jahr 2010.

Kein weiterer Anstieg des Wohnungsbaus zu erwarten

Die Bauzeitversicherungen bei der kantonalen Gebäudeversicherung deuten darauf hin, dass bei den Neubauwohnungen in den nächsten Jahren kein weiterer Anstieg zu erwarten ist. Die inflationsbereinigte Versicherungssumme der laufenden Projekte ist tiefer also noch vor zwei Jahren. Ins Auge sticht vor allem die Stadt Winterthur, wo die versicherte Bausumme der laufenden Projekte in den letzten vier Jahren kontinuierlich abgenommen hat. Wachsende Versicherungssummen sind dagegen am Pfannenstiel, in der Stadt Zürich und dem Umland von Winterthur zu beobachten. Eine Ausnahmesituation zeigt sich im Furttal, wo sich die Bausumme seit 2020 verdreifacht hat. Dies ist auf die ausserordentlich hohe Bautätigkeit in Regensdorf zurückzuführen: Die grossen Projekte in dieser Gemeinde vereinen nicht weniger als 80 Prozent der gesamten Bausumme in der Region auf sich.

Wie sich der Wohnungsbestand entwickelt, hängt aber nicht allein von der Zahl der Neubauwohnungen ab, sondern auch davon, ob die Neubauten bestehende Wohnungen ersetzen. Auch Umbauten können den Wohnungsbestand natürlich verändern.