Übersicht

Insgesamt tiefer Wohnbausaldo in den letzten Jahren

Im Jahr 2024 wurden rund 7500 Wohnungen erstellt und fast 2100 abgebrochen. Verrechnet man Neubauten und Abbrüche, erhält man den sogenannten Wohnbausaldo, der 2024 bei 5400 Wohnungen lag. Das sind fast 2000 Wohnungen weniger als letztes Jahr.

Für den Wohnungsmarkt besonders relevant ist der Umstand, dass der Wohnbausaldo seit 2020 fast durchs Band unterdurchschnittlich ist. In den Zehnerjahren lag der Saldo dagegen regelmässig bei jährlich über 8000 Wohnungen. In der jüngsten Vergangenheit waren bereits 7000 zusätzliche Wohnungen ein hoher Wert. Ein Grund für den rückläufigen Saldo ist die erhöhte Abbruchtätigkeit. Dadurch resultiert auch in Jahren mit einer hohen Neubautätigkeit ein eher tiefer Saldo. So verschwanden der Zehnerjahre im Mittel rund 1500 Wohnungen pro Jahr infolge von Gebäudeabrissen, inzwischen sind es 2300.

Weil auf regionaler Ebene der jährliche Wohnbausaldo stark schwankt, lohnt es sich, mehrere Jahre zu berücksichtigen. Dabei zeigt sich, dass im Knonaueramt und im Limmattal die Wohnungsproduktion nun schon seit mehreren Jahren unter dem langjährigen Mittel liegt. In den meisten anderen Regionen ist das Bild weniger eindeutig. Von einem konstant hohen Wohnbausaldo kann aber fast nirgends gesprochen werden. Ein Spezialfall ist das Furttal. Dort wurden in der Gemeinde Regensdorf im vorletzten Jahr so viele Wohnungen fertiggestellt, dass der Wohnbausaldo auf das Dreifache des langjährigen Mittels stieg und dementsprechend auch die Bevölkerung kräftig wuchs.

Gebäude

Tiefstwert bei den Mehrfamilienhäusern

Werden nicht Wohnungen, sondern Gebäude gezählt, zeigt sich beim Bau von Einfamilienhäusern schon länger eine Stagnation auf tiefem Niveau. Das Jahr 2024 war hier keine Ausnahme. Bei den Mehrfamilienhäusern, welche im Kanton Zürich für das Wohnungsangebot viel relevanter sind, resultierte im Jahr 2024 ein Saldo-Tiefstwert.

Bei der dritten Gebäudekategorie, den Häusern mit Mischnutzung, hielten sich Neubauten und Abbrüche die Waage. Es handelt sich dabei um eine sehr heterogene Gebäudekategorie, die sowohl grosse Wohnhäuser mit Verkaufsfläche im Erdgeschoss, wie sie häufig an zentralen Standorten stehen, als auch kleine Häuser mit einer Wohnung und angeschlossenem Handwerksbetrieb umfasst.

Wohnungsgrössen

Mehr 2-Zimmerwohnungen

Die 2- bis 4-Zimmerwohungen machen den Grossteil an der Bautätigkeit aus. Mehr als 80 Prozent der Neubauwohnungen entfallen auf diese mittleren Wohnungsgrössen. Der Schwerpunkt verschiebt sich aber immer mehr zu Wohnungen mit kleiner Zimmerzahl: So werden 1-Zimmerwohnungen inzwischen deutlich häufiger gebaut als Wohnungen mit 6 oder mehr Zimmern.

Seit 2023 ist zudem der Wohnbausaldo bei den 2-Zimmerwohnungen am höchsten und nicht mehr bei den 3-Zimmerwohungen. Letztere werden zwar weiterhin am häufigsten gebaut, aber es wird auch kein anderer Wohnungstyp so oft abgebrochen. Deutlich abgenommen hat im letzten Jahrzehnt der Bau von Wohnungen mit vier oder mehr Zimmern.

Wohnfläche in Neubauten grösser als in Abbruchbauten

Abbruchwohnungen stammen oft aus der Mitte des letzten Jahrhunderts. Damals waren die Grundrisse kleiner als heute. Deshalb hat eine neue 3-Zimmerwohnung im Schnitt etwa dieselbe Wohnfläche wie eine Abbruchwohnung mit vier Zimmern.

Weil jedoch vermehrt in die Höhe gebaut wird, hat die wachsende Wohnfläche nicht zwingend auch einen Anstieg der Siedlungsfläche zu Folge, wie die Arealstatistik zeigt. In den letzten Jahren scheint das Wohnflächenwachstum zudem gestoppt zu haben: Neubauwohnungen mit Baujahr 2024 haben in der Tendenz etwas weniger Wohnfläche als solche aus dem Jahr 2010.

Laufende Bautätigkeit

Kein weiterer Rückgang des Wohnungsbaus zu erwarten

Während der Erstellung eines Gebäudes ist eine sogenannte Bauzeitversicherung bei der Gebäudeversicherung des Kantons Zürich (GVZ) obligatorisch. Das Versicherungsvolumen der laufenden Policen gibt deshalb einen Hinweis auf die Bautätigkeit und liefert einen Vorlaufindikator für die kurz- bis mittelfristig zu erwartende Zahl der Neubauten. Wie sich der Wohnungsbestand entwickelt, hängt aber nicht allein von der Zahl der Neubauwohnungen ab, sondern auch davon, ob die Neubauten bestehende Wohnungen ersetzen. Auch Umbauten können den Wohnungsbestand natürlich verändern.

Die versicherten Baukosten vom Juni 2024 deuten darauf hin, dass die kurzfristige Wohnungsproduktion im Schwankungsbereich der letzten zwei Jahre bleiben wird. Die inflationsbereinigte Versicherungssumme der laufenden Projekte ist stabil. Regional gibt es aber Unterschiede. Ins Auge sticht vor allem die Stadt Winterthur, wo die versicherte Bausumme der laufenden Projekte in den letzten vier Jahren kontinuierlich abgenommen hat. Wachsende Versicherungssummen sind dagegen am Pfannenstiel, in der Stadt Zürich und im Umland von Winterthur zu beobachten.

Gänzlich aus dem Rahmen fällt das Furttal, wo sich die Bausumme seit 2020 verdreifacht hat. Dies ist auf die ausserordentlich hohe Bautätigkeit in Regensdorf zurückzuführen: Die grossen Projekte in dieser Gemeinde vereinen nicht weniger als 80 Prozent der gesamten Bausumme in der Region auf sich.