Wer in den Jahren 2016 bis 2020 im Kanton Zürich eine Vierzimmerwohnung bezog, bezahlte im Schnitt eine Nettomiete von 2110 Franken pro Monat. Hinter diesem Mittelwert verbergen sich jedoch sowohl bezüglich Gebäudebaujahr als auch Region grosse Unterschiede. So sind zwischen 1945 und 1970 gebaute Wohnungen am günstigsten, neu gebaute hingegen am teuersten. In den Wohngemeinden mit einem mittleren Preisniveau macht der monatliche Unterschied etwa 700 Franken oder knapp ein Drittel der Nettomiete aus. Am höchsten sind die Einzugsmieten in der Stadt Zürich und am See, am tiefsten auf dem Land.

Einzugsmieten sind höher als Bestandsmieten – besonders in der Stadt Zürich

Vergleicht man die Mieten der einziehenden Haushalte (Einzugsmieten) mit den Mieten der Haushalte ohne Wohnungswechsel (Bestandsmieten), zeigt sich unabhängig von Wohnungsgrösse und Preisregion dasselbe Muster: Die Bestandshaushalte zahlen weniger Miete als die Einzugshaushalte. In den Jahren 2016 bis 2020 lag die durchschnittliche Bestandsmiete für eine Vierzimmerwohnung bei 1840 Franken. Dies sind 270 Franken weniger als die durchschnittliche Einzugsmiete. Besonders gross sind die Unterschiede zwischen Bestands- und Einzugsmieten in der Stadt Zürich, wo auch die Leerwohnungsziffer am tiefsten ist. Besonders klein sind die Unterschiede hingegen in den günstigen Gemeinden, die mehrheitlich in den nördlichen und westlichen Regionen des Kantons liegen.

Kurze Wohndauer als Grund für höhere Auszugsmieten

Ausziehende Haushalte haben häufig noch nicht sehr lange in der Wohnung gelebt und bezahlen deshalb eine Miete, die nahe am gegenwärtigen Marktniveau liegt. Das hat zur Folge, dass bereits die Mieten der freiwerdenden Wohnungen (Auszugsmieten) über den Bestandsmieten liegen. Allerdings sind die mittleren Auszugsmieten in der Regel noch niedriger als die mittleren Einzugsmieten. Dies legt nahe, dass es bei Mieterwechseln häufig zu Mietzinsanpassungen kommt, über deren Gründe – Renovation, Anpassung an den ortsüblichen Mietzins – die vorliegenden Daten allerdings keine Auskunft geben. Ausnahmen gibt es vor allem in den günstigen, meist eher peripher gelegenen Gemeinden im Norden und Osten des Kantons. Die Auszugsmieten liegen dort über den Einzugsmieten. Dies ist ein Hinweis darauf, dass es dort in den Jahren 2016 bis 2020 auf dem Mietwohnungsmarkt einen ausgeprägten Angebotsüberhang gab.

Einzugsmieten des gemeinnützigen Sektors deutlich tiefer

Anders als bei den marktorientiert vermieteten Wohnungen sind bei den Wohnungen des gemeinnützigen Sektors die Unterschiede zwischen Bestands-, Aus- und Einzugsmieten kleiner oder nicht vorhanden. Dies führt dazu, dass die Unterschiede zwischen den marktorientierten und gemeinnützigen Mieten bei den Einzugsmieten deutlich grösser sind als bei den Bestandsmieten.