Die Leerwohnungsziffer im Kanton Zürich liegt bei rund 0,9 Prozent. 2013 lag sie noch bei rund 0,6 Prozent – seitdem stieg sie für einige Jahre deutlich und hat sich erst in den letzten Jahren stabilisiert. Zwar gab es auch 2013 an vielen Orten im Kanton leere Wohnungen, die Wohnungssuche gestaltete sich damals jedoch etwas schwieriger als heute. Relativ stabiler Wohnungsbau und Einwohnerzuwachs haben zu einer heute mehrheitlich ausgeglichenen Leerwohnungsentwicklung geführt. Im schweizweiten Vergleich hat der Kanton Zürich jedoch nach wie vor eine der tiefsten Leerwohnungsziffern.

Grosse regionale Differenzen

Auch dieses Jahr stellen wieder Drei- und Vierzimmerwohnungen den Grossteil des Leerstandes – insgesamt rund 4'300 Wohnungen. Die Wahrscheinlichkeit eine Wohnung zu finden, unterscheidet sich je nach Art der gesuchten Wohnung und der Region zum Teil sehr stark.

In den Regionen Pfannenstiel, Knonaueramt, Weinland und dem Zürcher Oberland sind beispielsweise seit rund sieben Jahren stark steigende Leerwohnungsziffern zu verzeichnen, die sich erst in den letzten Jahren auf vergleichsweise hohem Niveau stabilisiert haben. Kleine und mittelgrosse Wohnungen stehen hier besonders oft leer und je nach Wohnungsgrösse wird eine Leerwohnungsziffer von bis zu 2,5 Prozent erreicht. Innerhalb dieser Gruppe sticht zudem die Region Pfannenstiel hervor, in der auch grosse Wohnungen mit fünf und mehr Zimmern relativ oft keinen Mieter oder Käufer finden. Das hohe Preisniveau für Wohnimmobilien in dieser Region mag hier eine entscheidende Rolle spielen.

Ganz anders sieht die Situation auf der gegenüberliegenden Seite des Zürichsees aus: Die Region Zimmerberg weist über alle Wohnungsgrössen neben der Stadt Zürich die geringsten Leerwohnungsziffern auf. Zwar sind diese in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen, doch lediglich rund 0,5 Prozent der Wohnungen mit drei und mehr Zimmern stehen hier leer und selbst kleinere Wohnungen haben eine Leerwohnungsziffer deutlich unter der 1-Prozent-Marke.

Besonders interessant ist auch die Entwicklung der Leerwohnungsziffern im Glattal. Zwar liegen diese für fast alle Wohnungsgrössen deutlich höher als am Zimmerberg, betrachtet man jedoch die letzten zehn Jahre, so stellt das Glattal die einzige Region mit mehrheitlich stabilen bzw. sogar sinkenden Leerwohnungsziffern dar. Dies erstaunt umso mehr, wenn man berücksichtigt, dass mit Ausnahme der Stadt Zürich, in keiner anderen Region so viel gebaut wurde. Scheinbar hat man es geschafft, sich in der Menge und Struktur der Wohnungen nahe am Bedarf zu orientieren. Da in dieser Region bereits viele Bauprojekte eingereicht wurden, wird es spannend zu beobachten sein, ob trotz der unklaren Corona-Lage die Bevölkerungsentwicklung mit der Bauentwicklung Schritt halten wird.

Im Kanton stehen mit rund 5’950 Wohnungen wie auch in den letzten Jahren zum überwiegenden Teil Mietwohnungen leer. Der Anteil der Mietwohnungen an den gemeldeten Leerwohnungen schwankt in den meisten Regionen zwischen 80 und 90 Prozent. In den Regionen Pfannenstiel, Knonaueramt und Weinland lag der Anteil der als leerstehend gemeldeten Mietwohnungen in der Vergangenheit teils auch deutlich darunter.

Die Hälfte der Neubauwohnungen sind in weniger als zwei Monaten vergeben

Während man intuitiv davon ausgehen könnte, dass vor allem Neubauwohnungen direkt zur Entwicklung der Leerwohnungszahlen beitragen – schliesslich muss jede neue Wohnung erst einen Mieter oder Käufer finden – lassen die Daten diesen Schluss nicht zu. Die Fertigstellung von Neubauwohnungen führt relativ rasch zu Verschiebungen auf dem Wohnungsmarkt, da diese Wohnungen vielfach für eine Verbesserung der Wohnsituation genutzt wird. Neben Zuzügen aus dem Ausland und Nachbarkantonen, ziehen vor allem Haushalte aus der näheren Umgebung in die Neubauten und es entstehen Leerstände an anderen Orten. Es gibt jedoch durchaus Unterschiede in der Absorption von Neubauwohnungen in den Regionen.

Am häufigsten standen neue Wohnungen in der Region Pfannenstiel leer. Im Schnitt der letzten drei Jahre lag hier die Leerwohnungsziffer für Neubauwohnungen bei 13 Prozent – im aktuellen Jahr liegt dieser Wert sogar über 20 Prozent. Die Hälfte der Wohnungen, für die ein Mieter oder Käufer gefunden werden konnte, war bereits nach weniger als zwei Monaten belegt. Durchschnittlich dauerte es in der Region Pfannenstiel jedoch mehr als viereinhalb Monate, Bewohner für eine neue Wohnung zu finden. Wir gross die Differenzen sein können, wird deutlich, wenn man auch hier auf die andere Seeseite blickt. In der Region Zimmerberg standen nur etwa drei Prozent der Neubauwohnungen leer und bis zum Erstbezug vergingen im Schnitt zwei Monate weniger.

Unsicherheiten in Zeiten von Corona

Die Auswirkungen der Corona-Pandemie lassen sich aktuell noch nicht abschätzen. Wie am Beispiel der Region Glattal beschrieben, gibt es bereits einen relativ grossen Vorrat an eingereichten Bauprojekten. Auch wenn es möglich ist, dass Bauprojekte verschoben oder erst gar nicht gestartet werden, lassen sich diese Informationen aktuell nicht aus den Daten ablesen. Erst die nächste Leerwohnungszählung wird Aufschluss darüber geben können, ob Corona eine Auswirkung auf die Leerwohnungssituation haben wird.

Über die Leerwohnungszählung

Die Leerwohnungszählung wird seit 1974 nach Vorgaben des Bundes durchgeführt. Sie erfasst bei allen Gemeinden die am 1. Juni leerstehenden Wohnungen, welche entweder zur dauernden Miete oder zum Kauf angeboten werden. Nicht erfasst werden Wohnungen, die zwar unbewohnt, jedoch schon vermietet oder verkauft sind. Die ausgewiesenen Leerstandszahlen umfassen also nur Wohnungen, die zwar ausgeschrieben sind, aber nicht vermietet oder verkauft werden können. Sie schliessen somit nur einen Teil aller in Presse und Internet ausgeschriebenen Objekte ein. Die von der Leerwohnungszählung ausgewiesenen Resultate beziehen sich deshalb auf denjenigen Teil des Wohnungsangebots, der nicht sofort von der Nachfrage absorbiert wird. Im Zeitverlauf ist die Leerwohnungsziffer ein sensibler Indikator für Ungleichgewichte im Wohnungsmarkt.